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Balearen: Bestandsschutz für illegale Bauten nach acht Jahren

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Ist ein Bauwerk nicht genehmigungsfähig, weil es gegen die einschlägigen baurechtlichen Vorschriften verstößt, droht eine Abrissverfügung; es sei denn das Bauwerk genießt Bestandsschutz. Verstöße gegen das Baurecht verjähren in Spanien nach einem gewissen Zeitraum, auf den Balearen z.B. beträgt die Verjährungsfrist 8 Jahre. Kann nachgewiesen werden, z.B. durch Luftaufnahmen, Rechnungen der Baufirma, mit Datum dokumentierte Fotos, durch ein datiertes Bestandsprotokoll eines Notars, o.ä.), dass das nicht genehmigte Bauwerk länger als acht Jahre steht, kann der Eigentümer eine notarielle „Altbauerklärung“ abgeben, mittels derer das nicht legale Bauwerk im Grundbuch eingetragen wird. Damit bleibt das Bauwerk baurechtlich zwar illegal; das Damoklesschwert der Abrissverfügung kann jedoch wegen Verjährung und dem daraus resultierenden Bestandsschutz nicht mehr treffen. Zur Vertiefung: Lutz Minkner „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 3. erweiterte und aktualisierte Auflage, 448 Seiten, Hardcover, € 59,95, Pro Business Verlag, Berlin, www.pb-bookshop.de

Miete in Spanien – Die Mietkaution

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Auch im spanischen Mietrecht gibt es häufig Diskussionen über die Höhe von Kautionen. Es werden Kautionen in sehr unterschiedlicher Höhe verlangt, obwohl das Gesetz eine zwingende Regelung enthält: Bei Wohnmieträumen darf die Kaution nicht mehr als eine Monatsmiete betragen, bei Geschäftsräumen zwei Monatsmieten, Art. 36 LAU. Während der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses darf die Kaution trotz Anpassungen den Index nicht erhöht werden. Nach Ablauf von fünf Jahren wird die Kaution der Höhe nach automatisch an den dann gültige Mietzins angepasst, es sei denn die Parteien vereinbaren etwas anderes.

Näheres siehe LUTZ MINKNER, „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern, 3. Auflage 2011 – erweitert und aktualisiert, Hardcover, 59,95, Verlag Pro Business Berlin, ISBN 978-3-86805-832-1, www.pb-bookshop.de

Einkommensteuer auf den Eigennutzungswert der selbst genutzten Immobilie

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Immer wieder ist das Erstaunen bei Nichtresidenten mit Immobilieneigentum in Spanien groß, dass sie jährlich eine Einkommensteuererklärung in Spanien abzugeben haben, obwohl sie die Immobilie lediglich selbst nutzen und keine Miet- oder sonstigen Einkünfte erzielen. Die Selbstnutzung führt nach spanischem Steuerrecht zu einem angenommenen Ertrag: Der Eigennutzungswert wird zu einer fiktiven Mieteinnahme. Die Steuerlast dagegen ist sehr real: Sie berechnet sich von 2% des Katasterwertes (1,1% falls der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde). Auf den so ermittelten Wert sind 24% Steuern zu zahlen. Die Steuererklärung ist jeweils zum 31.12. des Folgejahres abzugeben. Es handelt sich dabei um eine Bringschuld (Autoliquidation). Näheres dazu: Lutz Minkner – Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern, 3. Auflage 2011, 480 Seiten, 59,95 €, Pro Business Verlag Berlin. Erhältlich im Buch- und Internet-Handel.