Im Jahre 2012 gab es im spanischen Steuerrecht eine Vielzahl von Änderungen, die auch stark in die Besteuerungstatbestände beim Verkauf einer Spanien-Immobilie durch nichtresidente Deutsche oder den Verkauf von Gesellschaftsanteilen einer Immobilien-S.L. durch in Deutschland Steueransässige betreffen.

Wir hatten diese Änderungen stets in unserem Newsletter – fast tagaktuell – beschrieben und erläutert. Teilweise konnten wir diese Änderungen auch aufgrund intensiver Lektüre der parteiinternen Diskussionen und Papiere vorhersagen. Leider stellen wir immer wieder fest, dass diese Informationsquelle nur unzureichend genutzt wird und die Überraschung am Ende groß ist, welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf einer Immobilie hat.

Wesentliche Veränderungen sind durch das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) eingetreten, die ich Ihnen nachfolgend skizziere:

1. Verkauf einer Spanienimmobilie durch einen Nichtresidenten

Zunächst steht Spanien als dem Belegenheitsstaat nach Art. 13 (1) DBA das Besteuerungsrecht zu. Die Gewinnsteuer beträgt 21 %. Der Gewinn wird ermittelt als die Differenz zwischen Anschaffungskosten (+ Erwerbsnebenkosten + Investitionen etc. und Berücksichtigung eines Abschreibungskoeffizienten) und dem Verkaufspreis. A conto auf die so errechnete Steuer hat der Käufer bei Abschluss des Vertrages einen Betrag in Höhe von 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

Es war in der Vergangenheit eine beliebte Praxis, lediglich den Abzug von 3 % zu machen und die Abgabe der endgültigen Steuererklärung „zu vergessen“. Aufgrund des vereinbarten – wenn auch noch nicht vollständig vollzogenen – Informationsaustausches zwischen den spanischen und den deutschen Finanzbehörden ist das Entdeckungsrisiko heute hoch. Ab einem Hinterziehungsbetrag von 120.000 € liegt nach spanischen Steuerstrafrecht ein Straftatbestand vor.

Früher bestand Streit, ob der Veräußerungsgewinn (zusätzlich) auch in Deutschland zu versteuern ist. Das neue DBA hat dies dahin entschieden, dass der Veräußerungsgewinn auch in Deutschland zu versteuern ist, jedoch die Anrechnungsmethode greift, d.h. dass die in Spanien gezahlte Steuer auf den Veräußerungsgewinn anzurechnen ist. Dabei wird es oft zu „Anrechnungsüberhängen“ kommen und damit zu einer anteiligen Doppelbesteuerung.

2. Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft

Bislang gab es die Möglichkeit, Geschäftsanteile an einer spanischen Immobilien-S.L., deren Vermögen zu mehr als 50 % aus Immobilien bestand, grunderwerbsteuerfrei zu verkaufen. Dies machte den sog. share-deal zu einem interessanten Immobilien-Erwerbsmodell. Aufgrund einer Gesetzesänderung ist diese Steuerlücke nunmehr geschlossen. Der Erwerb von Geschäftsanteilen einer solchen Gesellschaft unterliegt heute grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.

Der Verkauf derartiger Geschäftsanteile unterliegt ebenfalls dem spanischen Besteuerungsrecht. Steuersatz des Nichtansässigen 21 % – also wie bei einem Verkauf durch einen Privatmann.

Der erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt auch in Deutschland der Einkommensteuer, wobei es hier zu einer Vergünstigung im Rahmen des sog. Teileinkünfteverfahrens kommt.

Insgesamt ist jedoch auch bei dieser Fallkonstellation die Gesamtsteuerbelastung aus spanischer und deutscher Steuer in der Regel höher als vor dem 31.12.2012.

3. Verkauf aus der Gesellschaft heraus

Beim Verkauf der Immobilie aus der Gesellschaft heraus unterliegt der Veräußerungsgewinn der spanischen Körperschaftsteuer von derzeit 30 %. Hier tauchen zusätzlich oft Probleme auf, da die Immobilien auf nicht mit den Verkehrswerten in den Büchern stehen (steuerpflichtige Auflösung stiller Reserven). Wird die Gesellschaft nach dem Immobilienverkauf aufgelöst und der Gewinn an die Gesellschafter ausgekehrt, fallen auf der Gesellschafterseite zusätzliche Steuern an. Insgesamt muss man feststellen, dass die Immobilien-S.L., die einmal eine bevorzugte Gestaltungsvariante war, ausgedient hat.

Durch die zahlreichen Steueränderungen, die ich vorstehend nur im Ansatz dargestellt habe, besteht für jeden, der eine Immobilie verkaufen will, dringender Beratungsbedarf. Wir empfehlen deshalb dringend, dieses Thema mit einem Steuerberater, der das spanische und deutsche Steuerrecht beherrscht, zu besprechen.